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随着中央经济工作会议圆满闭幕,“结构性改革”等成为热词,“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的“五大任务”也因提振市场信心成为大众热议点。

中央经济工作会议指出,化解房地产库存,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场。要取消过时的限制性措施。

业内指出:巨大房产库存压力影响GDP

数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积6.22亿平方米,同比2013年末增加1.3亿平方米,再创历史新高。全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受媒体采访时表示:“近6亿平方米待售库存,已经存在明显的过剩。巨大的社会库存量带给房企的压力将比想象中更加猛烈。”

“化解房地产库存,其实质就是稳定中国经济。” 中房数据研究院院长陈晟认为。

 

多年来,房地产开发投资占比全国固定资产投资均保持在20%以上,且增长速度远超过全国固定资产投资。有业内人士指出,2014年,占比下滑至18.90%,且投资增速远低于固定资产投资,房地产下滑已经直接影响了GDP。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春说:“目前我国整个房地产处于复苏艰难期,房地产复苏如果出现问题,对中国经济将产生致命冲击。目前我国房地产现状,一方面面临三四线城市的整体库存太高,另一方面面临一线城市房价上涨太猛。这种分化性的变化过程很有可能产生强烈的虹吸现象,导致局部区域问题。”

专家建议:“去库存”要结合“民工市民化”

中房数据研究院院长陈晟曾对媒体表示:“化解房地产库存最大的突破之一就是挖掘农民工‘新市民’潜力。让‘新市民’安心在城镇落户居住。中央经济工作会议提出,‘发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房’,其核心是鼓励大家持有住房,并进行资源再配置,以求化解库存。”

住建部政策研究中心原副主任王珏林提出了多项策略。例如,为减少房地产增量以降低已有库存量压力而提出的“缓开发”;“宽门槛”,降低门槛儿,以求让更多的有潜在购房需求者进入市场; “盘活市场”,打通并融合保障房和商品房,以便消化部分商品住房库存。王珏林还建议,政府可以通过减免税费等政策,降低开发商成本,从而鼓励其降低房价。

“缓解高库存要配合农民工市民化,提出新思路。”刘元春指出,利用购售、租售并举的住房制度的改革,利用市场与政府两条腿都发力的新住房制度体系,来解决农民工市民化问题,也解决三四线库存量过高的问题。

中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁建议,首先,应该调整过度追求盲目性利益为导向的发展机制,特别是断掉政府财政利益需求这一块,把政府调动资源来推动房地产这一闸门关掉。其次,市场需求并非没有,例如可加快管理制度改革,加快土地制度改革,农民进城后便会增加更多住房需求。另外还可以通过发行债券政府来回购存量房,回购以后给中低收入者。“当然这都取决于改革力度。”

然而,化解现有库存,却非一朝一夕。

“现有的库存恐怕不是一两年能去除的,有的地方甚至需要花上五十年才能化解。”中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁补充道。


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